Coût d'achat d'un bien immobilier à Maurice
Le prix d'achat n'est qu'une partie de ce que paie un acheteur étranger à Maurice. Cette page détaille droits d'enregistrement, frais de notaire, frais EDB et commission d'agence, avec les taux à jour et les zones réglementaires à suivre en 2026.
Coût d'achat d'un bien immobilier à Maurice : taxes, frais et coûts uniques pour les acheteurs étrangers
Un acheteur étranger à Maurice paie plus que le prix d'achat. Droits d'enregistrement, frais de notaire, commission d'agence, frais EDB et frais bancaires s'ajoutent au montant affiché et représentent un pourcentage mesurable. Le total exact dépend du schéma, du projet et de la date de l'acte.
Cette page couvre les coûts uniques uniquement — frais et taxes dus au moment de l'acquisition. Les coûts récurrents tels que charges de syndic, taxes communales et entretien sont traités séparément dans Coût total de détention d'un bien à Maurice.
Tous les taux sont vérifiés sur les publications de l'Economic Development Board (EDB) et la pratique de marché à mi-2026.
Le détail complet des coûts dans un tableau
| Poste | Qui paie | Taux / Montant | Note |
|---|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | Acheteur | 5 % | S'applique à IRS, RES, PDS, SCS, IHS et G+2 éligibles. Voir section ci-dessous. |
| Taxe sur le transfert de terrain | Vendeur | 5 %, ou 30 % de la plus-value si ce montant est supérieur (en cas de revente) | Souvent intégré dans le prix fixé par le promoteur. |
| Frais de notaire | Acheteur | Barème dégressif, typiquement 0,6 % à 1,15 % TTC | Souvent appliqué à 1 % + TVA forfaitaire pour IRS, RES, PDS, SCS en raison de la complexité. |
| Frais d'application EDB | Acheteur | MUR 10 000 (IRS, RES) / MUR 25 000 (PDS) / variable (SCS, G+2) | Non remboursables. Requis pour la demande de permis de résidence. |
| Commission d'agence | Variable | 2 % par partie, plus 15 % de TVA (2,3 % chacune) | Souvent intégrée au prix sur les ventes neuves en off-plan promoteur. |
| Frais de transfert bancaire | Acheteur | Variable — dépend de la banque et de la devise | Les fonds doivent venir de l'étranger en devise convertible. |
Pour une villa PDS à USD 500 000, les coûts uniques totaux sont environ 6,5 % à 10 % du prix d'achat, selon que les droits d'enregistrement s'appliquent à 5 % ou 10 %, et selon la part de commission intégrée au prix de vente du promoteur.
Droits d'enregistrement : 5 %
Les droits d'enregistrement constituent le poste le plus lourd en plus du prix d'achat. Ils sont payés par l'acheteur lors de l'enregistrement de l'acte auprès du Registrar General.
La Finance Act 2025 avait porté le taux à 10 % pour les non-citoyens. Cette majoration est abrogée par la Finance Act 2026 (Act No. 14 of 2026), assentie le 12 août 2026. Un non-citoyen qui acquiert sous IRS, RES, PDS, SCS, IHS ou G+2 éligible paie les droits d'enregistrement au taux ordinaire de 5 %.
Un droit additionnel distinct de 10 % s'applique désormais lorsque le bien est situé sur terrain de l'État ou sur Pas Géométriques et transféré à un non-citoyen. Il est à la charge du vendeur, quelle que soit sa nationalité, et ne s'applique pas si un contrat de réservation préliminaire a été signé devant notaire avant le 19 juin 2026.
Ce droit est payé en devises étrangères, séparément de la répartition 85/15 qui s'applique au prix d'acquisition lui-même.
Land Transfer Tax — payable par le vendeur
Le Land Transfer Tax (LTT) est l'impôt du vendeur, pas de l'acheteur. Il est mentionné ici parce que dans les ventes neuves en off-plan promoteur, le LTT est généralement intégré au prix marketing — l'acheteur le paie de fait via un prix affiché plus élevé.
La même hausse Budget 2025-2026 s'applique au LTT à la revente par un non-citoyen : 10 % du prix de vente, ou 30 % de la plus-value réalisée, selon le plus élevé des deux. Cela affecte la liquidité de sortie pour les propriétaires étrangers qui revendent après plusieurs années de détention.
Frais de notaire
Les frais de notaire à Maurice suivent un barème dégressif défini par la réglementation :
- 2 % sur les premiers MUR 250 000
- 1,5 % sur les MUR 500 000 suivants
- 1 % sur le MUR 1 000 000 suivant
- 0,5 % sur le solde
Tous les frais sont soumis à la TVA à 15 %. Le coût notarial total se situe typiquement entre 0,6 % et 1 % du prix du bien, TVA incluse.
Pour les acquisitions sous IRS, RES, PDS ou SCS, les notaires appliquent souvent un taux forfaitaire simplifié d'environ 1 % plus TVA (soit 1,15 % TTC) parce que la structure de l'acte est plus complexe — accords de copropriété, demande de permis de résidence, conditions de propriété superposées. Le taux forfaitaire est fixé avec le notaire à l'avance.
Les frais administratifs et timbres ajoutent MUR 2 500 à MUR 10 000 par-dessus, selon le notaire.
Frais d'application EDB
Toute acquisition étrangère sous schéma approuvé requiert une demande auprès de l'Economic Development Board. Les frais de traitement sont non remboursables et dépendent du schéma :
- IRS, RES : MUR 10 000
- PDS : MUR 25 000
- SCS, IHS, G+2 : taux variables, confirmés avec le promoteur ou le notaire à la demande
Les frais couvrent l'examen par l'EDB de l'éligibilité de l'acheteur, de la source des fonds et de la conformité du projet aux exigences du schéma. La demande est normalement soumise par la société du schéma (l'entité légale du promoteur) ou par le notaire de l'acheteur via le portail en ligne de l'EDB.
Une demande séparée de permis de résidence porte ses propres frais de MUR 25 000, payés en plus quand l'acheteur demande la résidence au-dessus du seuil de USD 375 000.
Commission d'agence à Maurice
Le plafond légal
Depuis le 1er août 2026, un plafond réglementaire s'applique. Il est fixé par le Government Notice No. 125 of 2026, pris sous le Real Estate Agent Authority Act 2020.
| Transaction | Qui paie | Plafond |
|---|---|---|
| Vente ou achat | Acheteur | 2% |
| Vendeur | 2% | |
| Location (toutes durées) | Bailleur | 8% |
| Locataire | 8% |
C'est un maximum, pas un tarif imposé. Le taux se négocie à la baisse.
Ce qui s'ajoute
La TVA à 15% s'applique dans tous les cas. Un agent immobilier doit être enregistré à la TVA quel que soit son chiffre d'affaires. Sur une vente, chaque partie supporte donc jusqu'à 2,3% du prix.
Base de calcul
Vente : le total payable sous l'acte. Location longue durée : 12 mois de loyer. Location courte durée : le loyer total de la période.
Vente neuve off-plan
Le promoteur rémunère l'agence. L'acheteur ne voit aucune ligne de commission sur l'acte, le coût est intégré au prix affiché. Le régime applicable à la distribution off-plan mérite vérification au cas par cas, le texte ne le traite pas explicitement.
Vérification avant de signer
Tout agent, land promoter et property developer doit être enregistré auprès de la REAA. Les dispositions transitoires de la section 46 de l'Act prévoient six mois à compter de son entrée en vigueur ; le processus d'enregistrement est ouvert depuis le 1er août 2026. Plusieurs dispositions de l'Act, dont celles relatives à l'enregistrement, ne sont pas encore proclamées.
Contrat écrit obligatoire
Aucune transaction ne peut être réalisée sans contrat écrit entre l'agent et son client. La répartition de la commission s'y fixe.
Frais annexes
Certaines agences facturent des frais KYC ou compliance. Ces frais couvrent une obligation légale de l'agent. Depuis l'entrée en vigueur du plafond, leur légitimité est discutable. Négociez-les.
Frais bancaires et coûts de change
Depuis le 13 décembre 2024, les acheteurs étrangers doivent régler 85 % du prix d'achat en roupies mauriciennes au promoteur, après transfert des fonds depuis l'étranger en devise convertible. Les 15 % restants peuvent être payés en devise étrangère ou en roupies. Les droits d'enregistrement sont payés en devise étrangère, séparément.
Cette structure ajoute des frais de transfert bancaire et un spread de change au coût de l'acheteur. Le montant exact dépend de la banque d'origine, de la devise et du timing de la conversion. Sur une acquisition à USD 500 000, les coûts liés au change se situent typiquement entre 0,3 % et 1 % du principal, selon la banque et le spread négocié.
Le prix total est transféré sur le compte du notaire en USD, EUR ou autre devise convertible. Le notaire gère ensuite la conversion et le versement au promoteur selon la règle 85/15.
Exemple chiffré : villa PDS à USD 500 000
Illustration simplifiée pour un acheteur étranger acquérant une villa à USD 500 000 sous PDS. Les chiffres utilisent le taux de droits d'enregistrement de 5 % applicable depuis le Finance Act 2026.
| Poste | Taux | Montant (USD) |
|---|---|---|
| Prix d'achat | — | 500 000 |
| Droits d'enregistrement (5 %) | 5 % du prix | 25 000 |
| Frais de notaire (forfait 1 % + TVA pour PDS) | 1,15 % du prix | 5 750 |
| Frais EDB (PDS) | MUR 25 000 | ≈ 550 |
| Frais permis de résidence | MUR 25 000 | ≈ 550 |
| Commission d'agence | Typiquement intégrée au prix sur vente neuve promoteur | 0 |
| Transfert bancaire / spread de change | 0,3 % à 1 % du prix | 1 500 à 5 000 |
| Total coûts uniques (hors prix) | ≈ 6,7 % à 7,4 % | ≈ 33 350 à 36 850 |
Ce qui n'est pas inclus dans cette page
Cette page couvre uniquement les coûts d'acquisition. Les coûts récurrents suivants sont traités séparément :
- Charges de syndic pour les équipements partagés dans les projets PDS, IRS et SCS
- Taxes communales et prélèvements locaux
- Assurances, entretien et coûts d'utilités
- Impôt sur les revenus locatifs (taux forfaitaire de 15 % sur les loyers pour les non-résidents)
- Frais de gestion locative si le bien est mis en location à distance
Pour la vision complète, voir Coût total de détention d'un bien à Maurice.
Étapes pratiques à anticiper
Avant de signer, un acheteur étranger doit demander trois éléments par écrit à son notaire :
- Le taux de droits d'enregistrement appliqué, daté à la date prévue d'enregistrement de l'acte
- La structure de frais notariaux pour le schéma concerné (barème dégressif ou forfait)
- Un détail ligne par ligne des frais d'application EDB et des frais de permis de résidence
Pour comprendre quel schéma s'applique à un bien, voir Schémas immobiliers à Maurice comparés. Pour la distinction entre détenir un permis de résidence et être résident fiscal mauricien, voir Permis de résidence vs résidence fiscale.
Conclusion
Pour un acheteur étranger à Maurice, les coûts uniques sont environ 6,5 % à 10 % du prix d'achat, selon le schéma, le taux de droits d'enregistrement appliqué à la signature, et la manière dont la commission d'agence est structurée. Les droits d'enregistrement constituent la variable la plus importante. La transition de 5 % à 10 % liée au Budget 2025-2026 est le seul point qui mérite une vérification ferme auprès du notaire avant tout engagement.