Intro
Un étranger ne peut pas acheter librement à Maurice. Cinq schémas approuvés par l’État définissent ce qu’un non-citoyen peut acquérir, où, et à quel prix. Chacun a été conçu pour un type de projet et un type d’acheteur différent.
Cette page compare les cinq schémas actifs côte à côte : Integrated Resort Scheme (IRS), Real Estate Scheme (RES), Property Development Scheme (PDS), Smart City Scheme (SCS) et Ground+2 (G+2). Elle détaille les seuils, l’éligibilité au permis de résidence, et les changements réglementaires qui s’imposent à tout acheteur étranger depuis décembre 2024.
Les schémas sont gérés par l’Economic Development Board (EDB). Ils ne sont pas interchangeables.
Les cinq schémas dans un tableau
| Schéma | Année | Investissement minimum | Permis de résidence | Produit type | Note |
|---|---|---|---|---|---|
| IRS | 2002 | USD 375 000 | Oui, au-dessus de USD 375 000 | Villas haut de gamme dans des projets resort sur au moins 10 hectares | Plus utilisé pour les nouveaux projets, remplacé par le PDS |
| RES | 2007 | Pas de seuil d’achat. USD 375 000 pour la résidence | Oui, au-dessus de USD 375 000 | Projets résidentiels plus compacts (moins de 10 hectares) | Sous le seuil : séjour jusqu’à 6 mois par an |
| PDS | 2015 | Pas de seuil d’achat. USD 375 000 pour la résidence | Oui, au-dessus de USD 375 000 | Projets résidentiels intégrés avec services partagés et contribution sociale | Cadre principal des nouveaux développements |
| SCS | 2015 | Pas de seuil d’achat. USD 375 000 pour la résidence | Oui, au-dessus de USD 375 000 | Unités résidentielles, bureaux ou commerces dans une Smart City certifiée | Beau Plan Smart City opère sous SCS |
| G+2 | 2016 | MUR 6 millions (ou équivalent en devise) | Oui, au-dessus de USD 375 000 | Appartements dans tout immeuble d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée | Hors logique de schéma — marché ouvert |
Chiffres vérifiés sur les supports publiés par l’EDB en 2026. Seuils et règles peuvent être modifiés par toute Loi de Finances. À confirmer avec un notaire avant tout achat.
Integrated Resort Scheme
L’IRS est le premier cadre qui a ouvert la propriété immobilière aux non-citoyens. Il permet à un étranger d’acquérir une villa haut de gamme dans un projet de type resort, construit sur un terrain de pleine propriété d’au moins 10 hectares. Les projets incluent généralement des équipements partagés — golf, marina, spa, restaurants — et un service de gestion pour les propriétaires.
Prix minimum par unité : USD 375 000. Au-dessus de ce seuil, l’acheteur, son conjoint et ses enfants de moins de 24 ans obtiennent un permis de résidence.
Depuis 2015, aucun nouveau projet n’est approuvé sous IRS. Les développements IRS existants continuent à opérer et à revendre, mais les nouveaux acheteurs étrangers rencontrent aujourd’hui plus souvent du PDS ou du Smart City.
RES — Real Estate Scheme
Le RES a été introduit en 2007 pour des projets plus petits — moins de 10 hectares — qui ne correspondaient pas au format IRS. Il a permis villas, penthouses, duplex et appartements dans des cadres plus compacts.
Pas de prix minimum d’acquisition sous RES. Mais le permis de résidence exige un investissement minimum de USD 375 000. Sous ce seuil, le propriétaire étranger peut occuper le bien jusqu’à six mois par an, sans droit de résidence automatique.
Comme l’IRS, le RES n’est plus utilisé pour de nouveaux projets. La revente et le stock existant restent actifs.
PDS — Property Development Scheme
Le PDS a remplacé l’IRS et le RES pour les nouveaux projets en 2015. C’est aujourd’hui le cadre principal des nouvelles constructions destinées aux acheteurs étrangers.
Les projets PDS doivent apporter une contribution aux communautés environnantes. Composantes sociales, culturelles, environnementales : l’EDB exige ces engagements au stade de l’approbation. Le PDS couvre villas, townhouses, appartements et terrains résidentiels viabilisés, le plus souvent dans des environnements mixtes plutôt que purement resort.
Pas de prix d’achat minimum sous PDS. L’éligibilité au permis de résidence commence à USD 375 000 — même seuil qu’IRS et RES. Au-dessus, le conjoint, les enfants de moins de 24 ans et les parents de l’acheteur obtiennent également un permis de résidence.
SCS — Smart City Scheme
Le SCS, également lancé en 2015, est le plus large des cinq. Il couvre des développements urbains entiers — résidentiel, bureaux, commerces, éducation, loisirs — sur des terrains certifiés Smart City par l’EDB.
Sous SCS, un acheteur étranger peut acquérir des unités résidentielles, des parcelles viabilisées jusqu’à 2 100 m² (s’il détient déjà un permis de résidence ou d’occupation), ou de l’immobilier commercial. Le seuil de USD 375 000 pour la résidence s’applique aux acquisitions résidentielles, dans la même logique que le PDS.
Beau Plan Smart City opère sous SCS. Ses 230 hectares couvrent sept quartiers distincts — Lakeside District, Residential District, Mon Rocher District, Creative Park, Business Park, Business District et University District. Le schéma permet aux acheteurs étrangers d’acquérir appartements, villas ou parcelles viabilisées à l’intérieur du périmètre de la Smart City.
+2 — Ground+2
Le G+2 est différent des quatre autres. Ce n’est pas un schéma attaché à un développement précis. C’est un cadre qui permet à un étranger d’acquérir un appartement dans n’importe quel immeuble d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée (G+2 signifie ground plus two), partout à Maurice, à condition que l’unité soit approuvée pour l’acquisition étrangère.
Prix minimum : MUR 6 millions, ou l’équivalent en devise. Le permis de résidence exige toujours USD 375 000.
Le G+2 est la seule voie pour un acheteur étranger qui veut un appartement en dehors d’un projet sous schéma. L’unité, l’immeuble et la documentation doivent chacun répondre aux exigences G+2 — un immeuble haut ne suffit pas. Le notaire confirme l’éligibilité avant que la vente progresse.
La règle de paiement 85/15 (depuis le 13 décembre 2024)
Depuis le 13 décembre 2024, toute acquisition étrangère sous IRS, RES, IHS, PDS ou SCS doit suivre une structure de paiement scindée :
- 85 % du prix d’achat doit être réglé en roupies mauriciennes (MUR) au promoteur, après transfert des fonds depuis l’étranger en devise convertible (USD, EUR, ou équivalent).
- 15 % du prix d’achat peut être réglé en devise étrangère ou en MUR.
Les droits d’enregistrement sont payés en devise étrangère. Le notaire gère la conversion lors de l’enregistrement de l’acte.
Avant décembre 2024, les acheteurs étrangers pouvaient régler le prix complet en devise étrangère, à condition que les fonds aient été transférés depuis l’étranger. La nouvelle règle ne change pas le seuil du permis de résidence — USD 375 000 reste la ligne. Elle change la circulation du paiement dans le système bancaire.
La règle s’applique aux nouvelles acquisitions uniquement. Les ventes en marché secondaire hors schémas ne sont pas concernées.
Droits d’enregistrement : un changement réglementaire à suivre
Le Budget mauricien 2025-2026 a annoncé une hausse des droits d’enregistrement pour les non-citoyens, de 5 % à 10 %, sur les biens acquis sous IRS, RES, PDS, SCS, IHS et appartements G+2 éligibles. Le même principe s’applique au Land Transfer Tax sur la revente : 10 % du prix de vente ou 30 % de la plus-value réalisée, selon le plus élevé des deux.
La date d’effet dans le texte budgétaire est le 1er juillet 2026, mais l’application pratique reste à confirmer selon les opérateurs en mi-2026. Tout acheteur étranger doit vérifier le taux applicable avec son notaire au moment de la signature — les deux taux peuvent encore apparaître selon la date de l’acte et le schéma concerné.
Comment choisir entre les schémas
Le schéma est rarement le point de départ. C’est la conséquence du projet qui intéresse l’acheteur. Une villa sur 12 hectares avec équipements partagés sera probablement IRS ou PDS. Un appartement dans une tour à Port-Louis sera probablement G+2. Une unité à Beau Plan, Cap Tamarin ou Côte d’Or sera SCS.
Trois questions structurent la décision :
- Le bien est-il dans un développement approuvé par l’EDB, ou est-ce un appartement standalone ? Cela sépare les quatre cadres de schémas du G+2.
- Le prix d’achat est-il au-dessus ou en dessous de USD 375 000 ? Cela sépare les acheteurs qui obtiennent automatiquement un permis de résidence de ceux qui ne l’obtiennent pas.
- Le type de projet correspond-il à l’usage de l’acheteur — investissement, résidence secondaire, expatriation ? PDS et SCS conviennent mieux aux profils d’expatriation parce qu’ils s’intègrent à des écosystèmes vivants. IRS convient aux acheteurs centrés sur le format resort et ses équipements.
Pour les acheteurs étrangers qui explorent Beau Plan, le cadre applicable est le Smart City Scheme. La page Beau Plan Smart City présente les actifs résidentiels, commerciaux et lifestyle développés sous SCS.
Pour une vue plus complète des frais d’acquisition au-delà du prix d’achat — droits d’enregistrement, frais de notaire, commissions d’agence, frais d’application EDB — voir Coût d’achat d’un bien immobilier à Maurice.
Pour la différence entre détenir un permis de résidence et être résident fiscal mauricien — deux statuts souvent confondus — voir Permis de résidence vs résidence fiscale à Maurice.
Conclusion
Cinq cadres, un seuil commun à USD 375 000 pour les droits de résidence, et une structure de paiement resserrée depuis décembre 2024. PDS et SCS portent aujourd’hui la majorité des nouvelles acquisitions étrangères. IRS et RES survivent comme stock existant. G+2 reste hors logique de schéma, pour les appartements en immeubles qualifiés.
La structure est claire dès que l’acheteur a la carte sous les yeux. Le choix du schéma suit le projet — jamais l’inverse.